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O que acontece no mercado imobiliário de luxo da Espanha?

O especialista Daniel Savarin compartilha suas ideias sobre o que você precisa saber para investir certo por lá

por Athena Advisers 16 Fev 2018 11:00

O que está acontecendo no mercado imobiliário de luxo da Espanha? Nos últimos 6 meses, o grito de independência catalão, a repressão contra o Airbnb e o aumento de preços têm atenuado o aumento agressivo da demanda por imóveis de luxo em Barcelona. Porém, com os fundos de investimento abocanhando grande parte das dívidas imobiliárias incobráveis da Espanha (48,2 bilhões em novembro de 2017) alimentando o interesse no setor comercial, esse mercado ainda tem um longo caminho pela frente.

Então, o que vem pela frente? Conversamos com o especialista imobiliário espanhol, Daniel Savarin, um ex-advogado do Brasil que treinou como diplomata antes de se mudar para Barcelona. Hoje em dia ele concentra a sua mente afiada em aconselhar clientes sobre como surfar as tendências do mercado, onde explorar novos terrenos e as dicas essenciais que você precisa saber para comprar imóveis de luxo na Espanha.

Quais são os principais fatores que contribuem para o crescimento imobiliário na Espanha?
A recuperação do mercado imobiliário espanhol começou há 6 anos, em 2012, quando os bancos começaram a liberar financiamentos novamente, oferecendo hipotecas na Espanha para pessoas selecionadas. A Espanha sempre foi um forte destino para investimentos, especialmente de países com um alto índice de renda, como a Inglaterra, a França e a Alemanha, onde as pessoas estão sempre à procura de imóveis litorâneos à venda para escapar dos invernos mais frios. Isso vem sendo impulsionado por taxas de juros de hipoteca muito baixas nos últimos anos. As taxas de juros estão agora em 2,4% e as hipotecas loan-to-value disponíveis chegam a 70-80% do imóvel, portanto, um número maior de pessoas agora pode agora comprar apartamentos em Barcelona.

Como isso é apoiado pela economia?
Os rendimentos não estão realmente aumentando, tampouco os salários, mas, de um modo geral, a economia está indo muito bem. O PIB está em 3,6% e o desemprego está em queda. Isto se deve em parte ao dinamismo da atividade econômica, com a expansão da Espanha em novos setores relacionados a serviços em Madri e Barcelona, e ao fato de Barcelona estar se tornando um polo atraente para startups e empreendedores de tecnologia. O turismo e a hospitalidade sempre foram a base da economia em muitos lugares, mas esta tendência vem crescendo em sofisticação e demanda em lugares como Baleares, Valência e Costa Brava e isto vem se traduzindo no mercado imobiliário de luxo.

Na realidade, qual o impacto que a transferência de dívidas incobráveis de bancos espanhóis para investidores americanos significa para o mercado?
A capacidade do sistema financeiro para se reorganizar é crucial para a recuperação da economia espanhola. Se os bancos e empresas americanas não assumissem essa dívida, os bancos espanhóis não seriam capaz de se revitalizar e voltar a oferecer empréstimos para a compra de imóveis tão rápido quanto o fizeram, então, isso realmente ajudou na recuperação da Espanha. No plano social, tem sido um processo delicado. Cada banco funciona de uma forma quando se trata de garantir os ativos. Alguns não o fizeram muito bem. Eles confiscaram prédios e despejaram as pessoas, então, muita gente tem reclamado. É um processo que precisa ser feito de forma humanitária, equilibrando o que é bom para os bancos com o que é certo para as pessoas.

Como o recente movimento separatista catalão e as manifestações influenciaram o mercado imobiliário de luxo?
As vendas de imóveis de luxo na Catalunha diminuíram desde setembro e outubro devido à política. Os investidores estrangeiros estão cautelosos com relação à região. Muitas pessoas que queriam comprar agora estão esperando para ver como a situação evolui. Se considerarmos o mercado imobiliário de luxo de Barcelona, como as coberturas à venda, 30-40% do total das transações são realizadas por estrangeiros. Observamos um reflexo disso com a queda dos preços no mercado prime que também foi sentido no mercado de aluguel de Barcelona. Por exemplo, os preços de aluguel de imóveis no Bairro Gótico de Barcelona estão se estabilizando. Me ofereceram um belo apartamento de dois quartos em Gràcia com um belo desconto porque estava vazio há alguns meses. Porém, isso é uma fase. Você precisa considerar o mercado imobiliário de Barcelona como dois mercados: o de curto prazo e o de longo prazo. O Airbnb não é o principal responsável pelo aumento de preços, a demanda é. Devido à geografia da cidade, cercada por praias e montanhas, há muito pouco espaço para novos imóveis de luxo em Barcelona. Novos estudantes e novas empresas continuam chegando e, assim, a demanda e os preços aumentam.

Então, qual é o seu conselho?
Estamos deslocando nossa atenção e olhando para outras regiões, como Valência, onde já estamos realizando um novo projeto. Valência é parecida com Barcelona, mas tem metade do tamanho, melhores praias e ótimos restaurantes e bares. A cidade é bonita e recebeu muitos investimentos nos últimos anos. Os preços dos imóveis de luxo em Valência estão 30-40% mais baixos que em Barcelona e há muito espaço para crescer. Você pode alugar villas em Valência, perto da praia, por uma fração do que elas custariam em Barcelona, e há algumas propriedades costeiras muito interessantes à venda.

Onde mais você aconselharia os investidores a explorar?
As Ilhas Baleares, Palma de Maiorca e Ibiza, especialmente, são ilhas mundialmente conhecidas. Os preços das propriedades costeiras à venda são altos, mas o mercado está muito estável, a demanda continua crescendo e o potencial de aluguel no setor imobiliário de luxo é forte. Durante a temporada de verão, a competição para alugar as melhores villas em Ibiza e Maiorca é enorme. Parece até piada.

Quais seriam as 3 melhores áreas para investir na Espanha agora?
Seria Maiorca, que ainda tem um enorme potencial de crescimento, Valência e, em seguida, Madri, que representa um investimento de baixo risco e seguro. Os preços deverão aumentar 10,8% no ano que vem. Se você está falando de imóveis de luxo em bairros específicos, em Barcelona eu escolheria Gràcia: é o novo centro e está em evidência. Se você está procurando um investimento forte de longo prazo, digamos 5-10 anos, então eu exploraria os apartamentos de Barcelona em Poble Nou.

Você tem alguma dica de insider sobre como agir e ter sucesso em um mercado em expansão como o de Barcelona?
O mercado imobiliário de luxo da Espanha muda muito devido ao turismo, por isso é muito importante estar ciente do que os turistas estão procurando, quais são as tendências de viagem e as inovações em imóveis de luxo nas ilhas Baleares ou nas costas. Também observo o movimento de pessoas e empresas. Por exemplo, em Barcelona tem o @22 que está atraindo muitas empresas. Poble Nou está atraindo empresas de tecnologia, as startups contratam muitos moradores locais, isso atrai pessoas e os bairros crescem rapidamente. Também é muito importante estar ciente da política, especialmente na Catalunha, onde as coisas mudam muito rápido – esse tipo de inteligência local atualizada é o que oferecemos.

Como um brasileiro que sabe uma coisa ou outra sobre a boa vida, o que você gosta sobre a vida em Barcelona? Como é que os expatriados vivem lá?
A Espanha é bastante parecida com o Brasil, o clima é ótimo, as pessoas são muito abertas e há uma forte cultura de praia. As pessoas passam muito tempo ao ar livre, rindo, criando coisas novas. Há muita música, exposições e desfiles. As pessoas são abertas e internacionais, por isso é fácil se conectar. Mesmo os catalães não são tão fechados quanto pensamos. Eu fiz muitos amigos catalães e eles são realmente receptivos a novas pessoas.

Os 3 melhores lugares para passar o tempo em Barcelona?
O melhor é Palau de la Musique, um ótimo lugar para concertos clássicos com artistas muito bons a preços muito baixos, tipo, 10 euros o ingresso. Eu amo esse lugar. Eu gosto de ar livre, então eu adoro ir às montanhas de Montjuic, correr ou fazer um piquenique e ver a cidade de cima. É um ótimo lugar para passar a tarde. Á noite, vá ao Ajo Blanco em Diagonal, é um bar muito local para tapas e bebidas com ótima música.

Antes de deixá-lo ir, vamos falar de números. O que podemos esperar com relação aos preços nos próximos anos?
Os preços de imóveis em 2018 devem aumentar pelo quinto ano consecutivo, com uma previsão de 6,1%. A região de Madri deve liderar os aumentos de preço com um crescimento esperado de 10,8%, enquanto os preços médios de imóveis encerraram 2017 9% mais altos do que em 2016.

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Athena Advisers

Investimento, propriedades e lifestyle. A Athena Advisers é uma consultoria boutique especializada em propriedades high-end em Lisboa, Barcelona, Côte d’Azur, Alpes, Paris e Londres. A agência foi uma das primeiras a fincar bandeira na capital portuguesa prevendo o boom imobiliário que faz da cidade o novo eldorado do real estate internacional.

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